Eres propietario, el contrato de alquiler llega a su fin y no quieres renovarlo. La pregunta clave no es si puedes, sino cómo y cuándo avisar. Porque si dejas pasar el plazo, la Ley de Arrendamientos Urbanos renueva el contrato por ti y te quedas otro periodo con el mismo inquilino.
- ¿Puede el propietario no renovar el contrato de alquiler?
- Plazos de preaviso para no renovar el alquiler
- La prórroga tácita: qué pasa si no avisas a tiempo
- No renovar por necesidad del arrendador
- Cómo comunicar el fin del contrato: el burofax paso a paso
- Qué debe incluir la comunicación de no renovación
- Qué hacer si el inquilino no se marcha tras el preaviso
Para recuperar tu vivienda al vencimiento tienes que comunicar tu decisión con antelación y por un medio que deje prueba. Aquí tienes los plazos de preaviso que marca la ley, cuándo se dispara la prórroga automática y cómo redactar el burofax para que la notificación surta efecto.
¿Puede el propietario no renovar el contrato de alquiler?
Sí, pero no en cualquier momento. Durante la duración mínima que protege al inquilino (cinco años si el arrendador es persona física, siete si es persona jurídica) el contrato de arrendamiento entra en prórroga obligatoria año a año, y el propietario no puede negarse a esas prórrogas salvo un caso concreto: que necesite la vivienda para sí o para familiares directos, y que esa causa constara en el contrato.
La situación cambia cuando el contrato alcanza su vencimiento. Ahí sí puedes decidir no renovar, siempre que avises en plazo. Si no dices nada, entra en juego la prórroga tácita del artículo 10 de la LAU.
Plazos de preaviso para no renovar el alquiler
Los contratos de alquiler de vivienda habitual se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que fija estos plazos de antelación según quién quiera terminar el contrato y en qué momento:
| Situación | Quién avisa | Antelación mínima |
|---|---|---|
| No renovar al llegar al vencimiento (art. 10) | Arrendador | 4 meses antes |
| No renovar al llegar al vencimiento (art. 10) | Arrendatario | 2 meses antes |
| Recuperar la vivienda por necesidad (art. 9.3) | Arrendador | 2 meses antes de necesitarla |
| Desistimiento anticipado (tras 6 meses) | Arrendatario | 30 días antes |
La lectura para el propietario es simple: si quieres cerrar el alquiler cuando termine, tienes que comunicarlo al menos cuatro meses antes de la fecha de vencimiento. Es el plazo más largo de la tabla y el que más se pasa por alto. Puedes consultar el detalle en el artículo 10 de la LAU.
La prórroga tácita: qué pasa si no avisas a tiempo
Aquí está el error que arruina a muchos propietarios. Cuando el contrato llega al final de su duración mínima y ninguna de las partes comunica que no quiere renovar, el contrato no se extingue: se prorroga de forma obligatoria por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
Es la llamada prórroga tácita (o tácita reconducción). No hace falta firmar nada nuevo, nace del silencio. Si se te pasó el plazo de cuatro meses, el inquilino tiene derecho a quedarse otra anualidad y no podrás recuperar la vivienda por vencimiento hasta el siguiente corte. Por eso el preaviso no es un formalismo: es la diferencia entre recuperar tu vivienda en la fecha prevista o esperar casi un año más.
No renovar por necesidad del arrendador
Si necesitas la vivienda antes de que termine la duración mínima (para vivir tú, un familiar de primer grado o tu cónyuge en casos de sentencia de divorcio), la ley te lo permite, pero con condiciones que recoge el artículo 9 de la LAU:
- La causa de necesidad debía figurar de forma expresa en el contrato al firmarlo.
- Debes comunicarlo con dos meses de antelación a la fecha en que vayas a necesitarla.
- Si en tres meses desde la salida del inquilino no ocupas la vivienda, este puede volver a ella o reclamar una indemnización.
Sin esa cláusula en el contrato, esta vía no está disponible y tendrás que esperar al vencimiento.
Cómo comunicar el fin del contrato: el burofax paso a paso
La ley exige avisar en plazo, pero no basta con avisar: hay que poder demostrarlo. Un WhatsApp o un correo se niegan con facilidad. Por eso la comunicación de no renovación se hace por burofax con acuse de recibo y certificación de texto, que acredita qué dijiste, a quién y cuándo.
- Calcula la fecha límite. Cuenta cuatro meses hacia atrás desde el vencimiento y envía antes de esa fecha, con margen.
- Envía burofax con acuse de recibo y copia certificada. Es el medio que un juez admite sin discusión como notificación fehaciente.
- Guarda el resguardo y el acuse. Son tu prueba de que cumpliste el preaviso en tiempo y forma.
- Conserva copia del texto certificado. Acredita el contenido exacto, no solo que enviaste algo.
Un apunte útil: si el inquilino no recoge el burofax, la comunicación puede darse igualmente por válida. Correos deja constancia del intento de entrega, y ese rechazo no te perjudica si el envío se hizo correctamente.
Qué debe incluir la comunicación de no renovación
- Identificación del arrendador y del arrendatario y dirección de la vivienda.
- Referencia al contrato de arrendamiento (fecha de firma y de vencimiento).
- Manifestación clara de la voluntad de no renovar y de recuperar la posesión.
- Fecha exacta en la que el inquilino debe entregar la vivienda.
- Mención a la entrega de llaves y a la liquidación de la fianza.
Qué hacer si el inquilino no se marcha tras el preaviso
Has avisado en plazo, llega la fecha y el inquilino sigue dentro. En ese punto el contrato ya está extinguido y su permanencia carece de título. La vía es la demanda de desahucio por finalización de contrato, que permite recuperar la vivienda por expiración del plazo.
Cuanto mejor documentado esté el preaviso, más rápido avanza el procedimiento. Si prevés resistencia, conviene revisar la notificación con un abogado de desahucio por fin de contrato antes de enviar nada, para que ningún defecto de forma retrase el desalojo.
Preguntas frecuentes
Legalmente la comunicación no exige una forma concreta, pero en la práctica necesitas prueba. Un mensaje se niega fácil; el burofax con acuse deja constancia de contenido y fecha. Ante un juez, el burofax gana.
Como arrendador, cuatro meses antes del vencimiento para no renovar. Para recuperar la vivienda por necesidad, dos meses antes de necesitarla.
No por vencimiento. Si no avisaste a tiempo, el contrato se ha prorrogado de forma automática por otra anualidad. Tendrás que esperar al siguiente corte y avisar entonces en plazo.
La renovación y la actualización de renta son cosas distintas y tienen sus propios límites legales. Subir la renta no sustituye al preaviso de no renovación ni evita la prórroga si no comunicas nada.
Si tu contrato de alquiler se acerca al vencimiento y quieres recuperar tu vivienda sin sustos, en Del Saz & Hernández te ayudamos a preparar el preaviso y, si hace falta, el desahucio. Consulta tu caso con nuestro despacho.